BUAT SERTIPIKAT TANAH, JIKA BISA MAJU SENDIRI, KENAPA HARUS LEWAT JASA ?

BUAT SERTIPIKAT TANAH, JIKA BISA MAJU SENDIRI, KENAPA HARUS LEWAT JASA ?

Sesuai Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 500-529 tanggal 7 Maret tahun 2003 tentang Peningkatan Pelayanan Di Bidang Pertahanan kepada Kepala Badan Pertanahan di daerah dijelaskan yaitu:

"Untuk meningkatkan kualitas pelayanan pertanahan kepada masyarakat dan lebih ditekankan terutama terhadap:

a. Transparansi biaya.
b. Kejelasan dan kepastian waktu penyelesaian.
c. Kejelasan prosedur dan persyaratan pelayanan.

Tulisan saya disini ingin mencoba mengurangi persoalan biaya, waktu pelayanan pendaftaran seripikat tanah.

Perlu masyarakat pahami, bahwa dalam mendaftar pembuatan sertipikat tanah, ada 2 cara yaitu :

1. Pemohon maju sendiri langsung ke Badan Pertanahan Nasional

2. Pemohon menguasakan kepada jasa untuk mendaftarkan sertipikat tanah ke Badan Pertanahan Nasional

Dan banyak kejadian di lapangan, karena ketidaktahuan peraturan tentang info pelayanan, waktu dan biaya tentang pendaftaran sertipikat tanah.

Setelah masyarakat sudah membayar mahal kepada jasa pembuatan sertipikat tanah dengan biaya hampir 10 juta bahkan lebih dari 10 juta, tetapi sertipikat sangat lama jadinya dari 1 tahun, 2 tahun bahkan ada yang bertahun-tahun belum jadi.

Pertanyaan berapa lama sih jadinya sertipikat hingga banyak ditemukan kasus sampai bertahun-tahun ngga jadi-jadi ?

? CONTOH JENIS PENDAFTARAN SERTIPIKAT TANAH

Contoh pendaftaran sertipikat tanah yang sering ditemui di masyarakat yaitu:

1. Balik nama waris orang tua ke anak (Waris ke SHM)

2. Balik nama hibah orang tua ke anak (Hibah ke SHM)

3. Balik nama jual beli ke SHM

4. Pembuatan sertipikat yang hilang

5. Dan jenis-jenis pendaftaran sertipikat tanah lainnya.

Lalu apa saja persyaratan pembuatan sertipikat tanah ?

Persyaratan itu harus disesuaikan dengan riwayat asal tanah yang akan diajukan sertipikat, baik hibah, waris, jual beli dan lainnya sesuai yang diatur dalam Peraturan Menteri Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Adapun penjelasan tentang syarat-syarat bisa dibaca di google banyak sekali informasi itu semua.

? YANG MEMBUAT MAHAL

Lalu apa yang membuat mahal biaya pendaftaran sertipikat tanah ?

Yang membuat mahal adalah pengurusan berkas kelengkapan untuk mendaftarkan sertipikit, baik surat yang harus diurus baik di tingkayan desa, kecamatan dan lainnya yang membutuhkan biaya karena harus bolak-balik sampai berkali-kali.

Standar Pelayanan baik di desa atau kecamatan itu sudah diatur dalam peraturan yaitu :

Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 2 Tahun 2017 Tentang Standar Pelayanan Minimal (SPM) Desa, disebutkan dalam Pasal 5 yaitu :

"SPM Desa antara lain meliputi:

1. Penyediaan dan penyebaran informasi pelayanan;
2. Penyediaan data dan informasi kependudukan dan pertanahan;
3. Pemberian surat keterangan;
4. Penyederhanaan pelayanan;
5. Dan pengaduan masyarakat."

Pasal 24 :

"Biaya penyelenggaraan SPM Desa dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Desa."

Peraturan Menteri Dalam Negeri
No 4 Tahun 2010 Tentang Pedoman Pelayanan Administrasi Terpadu Kecamatan dalam Pasal 1 ayat 4 yaitu:

"Dalam Peraturan Menteri ini yang dimaksud dengan Pelayanan Administrasi Terpadu Kecamatan selanjutnya disingkat PATEN adalah penyelenggaraan pelayanan publik di kecamatan dari tahap permohonan sampai ke tahap terbitnya dokumen dalam satu tempat "

Pasal 5 :

"Kecamatan sebagai penyelenggara PATEN harus memenuhi syarat administrasi dan;"

Pasal 8 ayat 1 :

"Persyaratan administratif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 huruf b, meliputi:

a. standar pelayanan; dan
b. uraian tugas personil kecamatan.

Pasal 8 ayat 2 :

"Standar pelayanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a, meliputi:

a. jenis pelayanan;
b. persyaratan pelayanan;
c. proses/prosedur pelayanan;
d. pejabat yang bertanggungjawab terhadap pelayanan;
e. waktu pelayanan; dan
f. biaya pelayanan.

Pasal 8 ayat 3 :

"Standar pelayanan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a ditetapkan dengan Peraturan Bupati/Walikota.

Pasal 21 ayat 1 :

"Biaya penyelenggaraan PATEN dibebankan pada Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah."

Pasal 21 ayat 2 :

"Biaya penyelenggaraan PATEN sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari rencana kerja dan anggaran Kecamatan."

Bahwa pelayanan administrasi surat baik di desa atau kecamatan itu gratis karena sudah dibiayai oleh Anggaran Daerah dan Anggaran Desa.

Tetapi ada juga pelayanan tertentu yang tidak gratis atau harus membayar karena sesuai Peraturan tertentu harus membayar, dan pembayarannya pun menggunakan bukti pembayaran yang resmi atau sah.

Dan aparat yang memberikan pelayanan administrasi di desa atau kecamatan juga sudah digaji atau dibiayai oleh Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah atau Anggaran Desa.

Akan tetapi dalam prakteknya, ketika ingin mendapatkan pelayanan baik di desa atau kecamatan banyak pengeluaran biaya ketika tidak tahu standar pelayanan.

Contoh dalam pembuatan Surat Keterangan Waris di desa, dimana sering kali ditemukan kasus perangkat desa meminta biaya dari ratusan ribu sampai jutaan.

Seandainya pun masyarakat memberi biaya ini dan itu kepada aparat di pemerintahan desa sebagai terimakasih (kebiasaan) harusnya masih dalam batas kewajaran atau tidak berlebihan.

Contoh ketika dalam pembuatan Surat Keterangan Waris, masyarakat memberi biaya (uang bensin dan rokok sebesar Rp. 50.000), itu masih bisa ditoleransi.

Tapi jika membuat surat keterangan waris di pemerintahan desa dan aparat meminta biaya ratusan ribu sampai jutaan.

Itu namanya sudah pungutan liar dan bisa juga masuk dalam kategori pemerasan karena menguntungkan diri sendiri dan melawan hukum yaitu Standar Pelayanan Masyarakat yang diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri. Dan bisa kena pasal Kitab Undang-undang Hukum Pidana dalam Pasal 368 ayat 1 yaitu:

"Barang siapa dengan maksud untuk menguntungkan diri sendiri atau orang lain secara melawan hukum, memaksa seorang dengan kekerasan atau ancaman kekerasan untuk memberikan barang sesuatu, yang seluruhnya atau sebagian adalah kepunyaan orang itu atau orang lain, atau supaya membuat hutang maupun menghapuskan piutang, diancam karena pemerasan, dengan pidana penjara paling lama sembilan tahun."

Dan Pasal 415 yaitu:

"Seorang pegawai negeri atau orang lain yang ditugaskan menjalankan suatu jabatan umum terus-menerus atau untuk sementara waktu, yang dengan sengaja menggelapkan uang atau surat-surat berharga yang disimpan karena jabatannya, atau membiarkan uang atau surat berharga itu diambil atau digelapkan oleh orang lain, atau menolong sebagai pembantu dalam melakukan perbuatan tersebut, diancam dengan pidana penjara paling lama tujuh tahun".

Jadi yang membuat biaya pembuatan sertipikat tanah menjadi mahal adanya oknum di perangkat desa dan lainnya tidak bekerja sebagaimana mestinya sesuai Peraturan Standar Pelayanan.

Kemudian setelah semua berkas kelengkapan pendaftaran sertipikat tanah sudah selesai diurus di desa dan kecamatan dan berkas lainnya baik pajak-pajak yang harus dibayarkan juga selesai dan Akta-Akta yang diselesaikan baik di PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) atau PPATS (Pejabat Pembuat Akta Tanah Sementara) lengkap.

? BIAYA STANDAR PEMBUATAN SERTIPIKAT TANAH

Maka langkah selanjutnya setelah berkas persyaratan lengkap adalah mendaftarkan sertipikat tanah ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).

Benarkah biaya pembuatan sertipikat tanah mencapai jutaan rupiah ?

Berapa sih biaya pembuatan sertipikat tanah ?

Contoh pembuatan sertipikat tanah :

? Balik Nama Letter C ke SHM

A. Biaya Tarif Ukur

Rumus : (Luas Tanah / 500 x HSBKu) + Rp. 100.000

B. Biaya Panitia Penilai

Rumus : (Luas Tanah / 500 x HSBKu + Rp. 350.000

C. Biaya Pendaftaran Tanah Rp. 50.000

D. Biaya Petugas Ukur Rp. 250.000

E. Biaya sertifikasi tanah Rp. 50.000

Total = A + B + C + D + E = (TIDAK ADA 1 JUTA)

? Balik Nama Jual Beli (Beli sudah bersertipikat)

A. Biaya pelayanan informasi untuk Nilai Tanah Rp. 50.000

B. Biaya pengecekan sertipikat tanah Rp. 50.000

C. Biaya Pemetaan Zona Nilai Tanah dan Zona Nilai Ekonomi Kawasan Skala 1:10.000 per hektar Rp. 25.000

D. Biaya pelayanan balik nama sertipikat di Kantor Pertanahan.

rumus:
(Nilai jual tanah : 1000 + Rp. 50.000 )

Total : A + B + C + D = (TIDAK ADA 1 JUTA)

Semua pembiayaan pendaftaran sertipikat tanah sudah diatur dalam Peraturan Pemerintah No 128 Tahun 2015 Tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Kementerian Agraria Dan Tata Ruang /Badan Pertanahan Nasional dalam Pasal 1 yaitu :

"Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional adalah penerimaan yang berasal dari:

a. Pelayanan Survei, Pengukuran, dan Pemetaan;
b. Pelayanan Pemeriksaan Tanah;
d. Pelayanan Pertimbangan Teknis Pertanahan;
e. Pelayanan Pendaftaran Tanah;
f. Pelayanan Informasi Pertanahan;"

Pasal 2 :

Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berasal dari Pelayanan Survei, Pengukuran, dan Pemetaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 huruf a, meliputi:

a. Pelayanan Survei, Pengukuran Batas Kawasan atau Batas Wilayah, dan Pemetaan;

b. Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Bidang Tanah Dalam Rangka Penetapan Batas, yang meliputi:

1. Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah;

2. Pelayanan Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah Secara Massal;

3. Pelayanan Pengembalian Batas; dan

4. Pelayanan Legalisasi Gambar Ukur Surveyor Berlisensi.

Pasal 3 :

Tarif Pelayanan Survei, Pengukuran Batas Kawasan atau Batas Wilayah, dan Pemetaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 huruf a adalah sebagaimana ditetapkan dalam Lampiran Peraturan Pemerintah ini.

Adapun beberapa contoh Harga yang diatur dalam peraturan yaitu sebagai berikut :

1. Pelayanan Survei Nilai Bidang Tanah Pemukiman atau Pertanian per bidang Rp. 450.000.

2. Pelayanan Pengukuran Batas Kawasan atau Batas Wilayah
per tugu Rp. 3.500.000.

3. Pelayanan Pemetaan Zona Nilai Tanah dan Zona Nilai Ekonomi Kawasan Skala 1:10.000 per hektar Rp. 25.000.

4. Pelayanan Pendaftaran Penegasan Konversi atau Pengakuan Hak
per bidang Rp 50.000.

5. Pelayanan Pendaftaran Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah untuk Perorangan per bidang Rp. 50.000.

6. Pelayanan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai menjadi Hak Milik per bidang Rp. 50.000

7. Pelayanan Pendaftaran Pemisahan, Pemecahan, dan Penggabungan per bidang Rp. 50.000

8. Pelayanan Pendaftaran Perubahan Nama per bidang Rp. 50.000

9. Pelayanan Penggantian Blanko Sertifikat (karena hilang/rusak atau penggantian blanko sertifikat model lama ke model baru) per bidang Rp. 50.000

10. Pelayanan Penilai Tanah per orang/ usaha jasa perorangan
Rp. 250.000.

Kemudian apalagi yang membuat pembuatan sertipikat tanah menjadi mahal ?

Biaya jasa jika masyarakat akan membuat sertipikat tanah dengan menguasakan kepada jasa.

Biaya jasa pembuatan sertipikat tanah, baik harga 1 juta atau 2 juta atau berapa juta, itu tergantung kesepakatan antara masyarakat dengan penyedia jasa pembuatan sertipikat tanah untuk mengurus segala kelengkapan berkas, akta, pajak dan lainnya sampai jadinya sertipikat tanah setelah didaftarkan.

Tapi banyak kasus di lapangan oknum-oknum pemberi jasa membuat sertifikat tanah itu menarik biaya terlalu tinggi dengan berbagai macam alasan karena masyarakat tidak tahu peraturan tentang biaya standar pendaftaran tanah di BPN.

Contoh salah satu alasan yang sering disampaikan oleh penyedia jasa kepada masyarakat yaitu masalah biaya pendaftaran sertifikat tanah yang aslinya cuma 50.000 atau berapa ratus ribu, tapi ketika disampaikan kepada masyarakat itu mahal sampai berjuta-juta. Dan banyak contoh kasus lainnya.

Sehingga masyarakat pun harus membayar mahal dalam pembuatan sertipikat tanah kepada jasa.

Lalu apalagi yang membuat biaya pembuatan sertipikat tanah menjadi mahal ?

Adanya oknum-oknum pegawai di Badan Pertanahan yang bermain dalam percepatan pembuatan sertifikat tanah.

Dimana mereka memberikan harga mahal untuk masyarakat yang ingin membuat sertipikat tanah dalam waktu cepat.

Dan ketika masyarakat tidak membayar biaya mahal, maka berkas pendaftaran hanya akan menumpuk dan lama diproses hingga akhirnya butuh waktu berbulan-bulan atau bahkan bertahun-tahun kemudian sertipikat baru jadi dan jauh sekali dari standar pelayanan waktu.

Setelah mengurai masalah kenapa biaya pembuatan sertipikat tanah mahal, kini saatnya bicara masalah waktu lama jadinya sertipikat tanah setelah terdaftar di Badan Pertanahan Nasional.

? STANDAR JADINYA SERTIPIKAT TANAH

Lalu apa yang membuat lama tidaknya sertipikat jadi setelah didaftarkan ?

Jika balik nama dari sertipikat ke sertipikat itu tidak memakan banyak waktu sampai berbulan-bulan karena tidak membutuhkan banyak proses.

Tapi jika balik nama bukan dari sertipikat (Letter C atau Petok) ke sertipikat itu butuh waktu agak lama sampai berbulan-bulan karena banyak proses yang harus dilalui dari pengukuran dan lain-lainnya.

Kemudian apa dasar peratuan yang mengatur masalah pelayanan waktu lamanya proses pembuatan sertipikat hingga jadi ?

Dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 1 Tahun 2010 Tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertahanan Pasal 1 ayat 1 yaitu :

"Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan merupakan pedoman dalam pelaksanaan layanan pertanahan di lingkungan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.

Pasal 1 ayat 2 :

"Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dituangkan dalam Lampiran dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari Peraturan ini.

Pasal 2 :

"Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia, Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional, dan Kantor Pertanahan."

Pasal 3 :

"Tujuan peraturan ini adalah untuk mewujudkan kepastian hukum, keterbukaan dan akuntabilitas pelayanan publik."

Pasal 4 :

"Ruang lingkup pengaturan peraturan ini meliputi:

a. kelompok dan jenis pelayanan;
b. persyaratan;
c. biaya;
d. waktu;
e. prosedur ; dan
f. pelaporan."

Pasal 8 ayat 1 :

"Waktu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 huruf d adalah jangka waktu penyelesaian pelayanan pertanahan terhitung sejak penerimaan berkas lengkap dan telah lunas pembayaran biaya yang ditetapkan."

Pasal 8 ayat 2 :

"Jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah jangka waktu paling lama untuk penyelesaian masing-masing
jenis pelayanan pertanahan yang dihitung berdasar hari kerja."

Pasal 8 ayat 2 :

"Untuk pelaksanaan pelayanan lebih dari satu jenis pelayanan, jangka waktu adalah penjumlahan secara kumulatif waktu yang diperlukan untuk masing-masing jenis pelayanan."

Adapun beberapa contoh standar pelayanan waktu selesainya sertipikat tanah sesuai peraturan yaitu :

1. Konversi, Pengakuan dan Penegasan Hak dari Tanah Adat ke SHM itu butuh waktu 98 (sembilan puluh delapan) hari.

2. Peralihan Hak - Pewarisan/ Wasiat ke SHM itu butuh waktu 5 (lima) hari.

3. Peralihan Hak - Tukar Menukar ke SHM itu butuh waktu 5 (lima) hari.

4. Peralihan Hak - Hibah ke SHM itu butuh waktu 5 (lima) hari.

5. Peralihan Hak - Pembagian Hak Bersama ke SHM itu butuh waktu (lima) hari.

6. Pemecahan / Pemisahan Bidang Tanah Perorangan itu butuh waktu 15 (lima belas) hari.

? ATURAN HUKUM PELAYANAN

Lalu mengantisipasi pelayanan yang buruk yang bisa membuat sertipikat yang didaftarkan tidak sampai berbulan-bulan bahkan bertahun-tahun baru jadi dan bagaimana langkah-langkahnya ?

Sesuai Undang - Undang No. 25 Tahun 2009 tentang Pelayanan Publik yaitu:

Pasal 15 yaitu :

Penyelenggara berkewajiban:

B. Memberikan pelayanan yang berkualitas sesuai dengan asas penyelenggaraan pelayanan publik;

C. Melaksanakan pelayanan sesuai dengan standar pelayanan;

D. Berpartisipasi aktif dan mematuhi peraturan perundang-undangan yang terkait dengan penyelenggaraan pelayanan publik;

E. Memberikan pertanggungjawaban terhadap pelayanan yang diselenggarakan;

F. Membantu masyarakat dalam memahami hak dan tanggung jawabnya;

Pasal 18

Masyarakat berhak:

A. Mengetahui kebenaran isi standar pelayanan;

B. Mengawasi pelaksanaan standar pelayanan;

C. Mendapat tanggapan terhadap pengaduan yang diajukan;

D. Mendapat advokasi, perlindungan, dan/atau pemenuhan pelayanan;

E. Memberitahukan kepada pimpinan penyelenggara untuk memperbaiki pelayanan apabila pelayanan yang diberikan tidak sesuai dengan standar pelayanan;

F. Memberitahukan kepada pelaksana untuk memperbaiki pelayanan apabila pelayanan yang diberikan tidak sesuai dengan standar pelayanan;

G. Mengadukan pelaksana yang melakukan penyimpangan standar pelayanan dan/atau tidak memperbaiki pelayanan kepada penyelenggara dan ombudsman;

Sesuai Undang-Undang No. 37 Tahun 2008 tentang Ombudsman Pasal 4 yaitu:

Ombudsman bertujuan:

a. mewujudkan negara hukum yang demokratis, adil, dan sejahtera;

b. mendorong penyelenggaraan negara dan pemerintahan yang efektif dan efisien, jujur, terbuka, bersih, serta bebas dari korupsi, kolusi, dan nepotisme;

c. meningkatkan mutu pelayanan negara di segala bidang agar setiap warga negara dan penduduk memperoleh keadilan, rasa aman, dan kesejahteraan yang semakin baik;

d. membantu menciptakan dan meningkatkan upaya untuk pemberantasan dan pencegahan praktek-praktek Maladministrasi, diskriminasi, kolusi, korupsi, serta nepotisme;

Sesuai Peraturan Presiden No. 47 tahun 2020 tentang Kementerian Agraria dan Tata Ruang Pasal 5 yaitu:

Dalam melaksanakan tugas sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4, Kementerian Agraria dan Tata Ruang menyelenggarakan fungsi:

B. Koordinasi pelaksanaan tugas, pembinaan dan pemberian dukungan administrasi kepada seluruh unsur organisasi di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

C. Pengawasan atas pelaksanaan tugas di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang;

Pasal 31

Inspektorat Jenderal berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Menteri.

Inspektorat Jenderal dipimpin oleh Inspektur Jenderal.

Pasal 32 :

Inspektorat Jenderal mempunyai tugas menyelenggarakan pengawasan intern di lingkungan Kementerian Agraria dan Tata Ruang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

? LANGKAH - LANGKAH MENGHADAPI PELAYANAN BURUK

Apa saja yang harus dilakukan ?

1. Sebelum mengajukan pendaftaran sertipikat tanah ke Kepala BPN, fotocopi terlebih dahulu surat permohonan pendaftaran dan simpan juga bukti tanda terima pendaftaran sertipikat.

2. Buat surat kronologi sudah berapa lama pendaftaran sertipikat tanah diajukan ke BPN dan tidak diproses sampai selesai.

3. Lampirkan fotocopy surat permohonan pendaftaran, fotocopi surat tanda terima pendaftaran dan fotocopy KTP.

4. Jika surat permohonan pendaftaran sertipikat tanah lupa anda fotocopy, maka cukup lampirkan surat tanda terima pendaftaran sertipikat tanah.

5. Kirim surat laporan pengaduan ke Menteri Agraria dengan ditembuskan kepada Kepala Inspektorat Jenderal Kementerian Agraria dan Ketua Ombudsman Republik Indonesia atas pelayanan waktu dan biaya yang tidak sesuai dengan peraturan.

6. Alamat Ombudsman RI jalan. HR. Rasuna Said Kav. C-19 Kuningan, Jakarta Selatan 12920

7. Alamat Kementerian Agraria Jalan Sisingamangaraja No. 2 Kebayoran Baru, Jakarta Selatan

Demikian info ini saya sampaikan dan semoga bermanfaat . . .

(JIKA ANDA MASIH BINGUNG DAN INGIN BERTANYA TENTANG TULISAN INI, BISA INBOK ATAU WA SAYA : 0877-9693-3588 )

Terimakasih dan salam . .